Häufig gestellte Fragen, nützliche Antworten

Warum soll ich meine Immobilie über LOEWENFELD verkaufen?

Als Bauunternehmen UND Immobilienmakler tickt LOEWENFELD Immobilien & Konzepte anders. Wir sehen Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung aus einer höheren Perspektive. Dadurch finden wir für Sie mehr Möglichkeiten, den Immobilienwert in dauerhafte Rendite umzumünzen. Beim Verkauf punktet LOEWENFELD mit vielen Zusatzleistungen. Etliche sind für Sie sogar kostenfrei. So erzielen Sie den bestmöglichen Preis.

Hier die wichtigsten Vorteile im Überblick:

Ohne Risiko
Sie bezahlen erst und nur dann, wenn wir für Sie einen passenden Käufer gefunden haben. Viele Zusatzleistungen sind umsonst.

Mehr Ruhe
LOEWENFELD schützt Sie vor »Immobilientouristen«: Menschen, die nur zum Spaß durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung spazieren. Weil wir nur potenzielle Käufer zu einer Besichtigung einladen, sparen Sie Zeit, Kraft und Nerven. Wenn Sie mehr über »Echte Käufer und Zeitverschwender« wissen wollen, lesen Sie hier weiter.

Finanzierung:
Wir nennen Ihnen die Eckpunkte für eine wasserdichte Finanzierung. Sollten Sie sich statt des Verkaufs dafür entscheiden, Ihr Grundstück mit LOEWENFELD zu bebauen, erhalten Sie von uns alles aus einer Hand zu einem vorher vertraglich vereinbarten Festpreis.

Wertermittlung
LOEWENFELD ermittelt kostenfrei den Wert Ihrer Immobilie.

Hieb- und stichfeste Verträge:
Wir lassen Ihre Verträge von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellen oder prüfen.

Fester Ansprechpartner:
Jeder Kunde von LOEWENFELD hat einen Ansprechpartner, der ihm mit Rat und Tat zur Seite steht.

 

Sie planen den Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie?

Hier erfahren Sie mehr über unsere Leistungen:

Wie kommen Sie an die Kaufinteressenten?

LOEWENFELD besitzt eine umfangreiche Datenbank mit Kaufinteressenten. Wir kennen deren finanziellen Spielraum und die Vorlieben. Außerdem sind wir bei Kapitalanlegern gut vernetzt. Nützlich, wenn Sie einen diskreten Verkauf ohne Öffentlichkeit wünschen. Der Löwenanteil aller Verkäufe erfolgt ohne zusätzliche Werbung nur über diese Werkzeuge. Neue Kunden finden wir auch über Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und im Internet.

 

Weitere Informationen über unser Immobilien-Marketing finden Sie auf der Seite zum Rundum-Service.

Bis wann kann ich mit dem Verkauf rechnen?

Jedes Haus, Grundstück und jede Wohnung sind so einzigartig wie ein Mensch. Manche »Extravaganzen« beschleunigen und andere Eigenarten verzögern den Verkauf. Ferner beeinflusst die Lage die Verkaufsdauer wie auch den zu erzielenden Erlös.

Welche Fußangeln oder Gefahren gibt es für Verkäufer oder Käufer?

Verkauf und Kauf einer Immobilie erfordern planvolles Vorgehen, Sachverstand und gute Marktkenntnis. Fragen Sie bei anderen wichtigen Entscheidungen nicht ebenfalls einen Experten, z.B. einen Rechtsanwalt, Arzt oder Steuerberater? Bitte überlassen Sie auch beim Verkauf Ihrer Immobilie nichts dem Zufall. Denn jeder Fehler kostet Sie bares Geld. LOEWENFELD Immobilien & Konzepte betreut Immobilienkunden seit 20 Jahren. Bei uns sind Sie in guten Händen.

 

Mehr dazu erfahren Sie aus dem Überblick unserer Leistungen

Kann ich hier am Ort überhaupt einen guten Preis erzielen?

Markt bedeutet Angebot und Nachfrage. In Ballungsräumen sind die Immobilienpreise deshalb gewöhnlich höher als auf dem Land. Geht es etwa um den Acker der Familie, könnten Sie womöglich mehr Rendite erzielen, wenn Sie Alternativen zum Kauf erwägen. LOEWENFELD hat dafür viele Konzepte in der Schublade. Oder wir entwickeln für Ihr Renditeobjekt neue Ideen nach Maß.

Die alte Immobilien-Regel gilt nach wie vor: »Lage, Lage, Lage«. Manchmal erzielen wir in nahe benachbarten Lagen stark voneinander abweichende Kaufpreise. Die Gründe dafür erschließen sich dem Laien nicht unbedingt. Unser Tipp: Sprechen Sie mit uns, damit wir mehr über Ihre Immobilie erfahren. Das kostet Sie nichts, klärt aber vieles. Die Immobilienbewertung ist bei LOEWENFELD in jedem Fall kostenfrei. Das Risiko für den Aufwand tragen wir. Auf Wunsch erstellen wir für Sie kostenpflichtig auch ein rechtsverbindliches Gutachten. Diese umfangreiche Expertise können Sie auch vor Gericht verwenden, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?

Für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung brauchen Sie je nach den Umständen eine Vielzahl von Dokumenten. Hier einige davon:

  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch (Grundbuchamt, unbeglaubigt)
  • Baulastenverzeichnis (Gemeinde, telefonische Auskunft)
  • Bau-/Umbaugenehmigung (Bauamt)
  • Amtlicher Lageplan (Vermessungsamt)
  • Grundrisse, Schnitte, Ansichten
  • Flächen- und Raumberechnungen (Kubatur)
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Mietverträge
  • Energieausweis
  • Police der Wohngebäudeversicherung
  • Informationen über:
    • Instandhaltungen
    • letzte Wartungen
    • Sanierungen und Modernisierungen

Für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser:

  • Protokolle und Wirtschaftspläne inkl. aktueller Rücklagenstand (letzte 3 Jahre)
  • Teilungserklärungen
  • Hausordnung

 

LOEWENFELD unterstützt Sie gerne

beim Beschaffen der Dokumente.
Sie haben Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie? Hier finden Sie Hilfe

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Mit einem Makleralleinauftrag beauftragen Sie LOEWENFELD als einzigen Makler, für Sie

  • einen Käufer für Ihr Grundstück, Haus oder die Wohnung zu finden oder
  • ein geeignetes Kaufobjekt zu finden.

Bei einem Alleinauftrag schließen LOEWENFELD als Makler und Sie als Kunde also einen Exklusivvertrag. Die Schriftform ist nicht zwingend, aber dringend empfohlen. LOEWENFELD verpflichtet sich, den Vertrag nach allen Regeln der Kunst zu erfüllen. Dies schließt angemessene Werbemaßnahmen ebenso ein wie die Präsentation der Immobilie und Verhandlungen. Bei LOEWENFELD profitieren Sie überdies von unserer 20-jährigen Erfahrung und Marktkenntnis sowie von einem weiten Investoren- und Partnernetz. Bis zum erfolgreichen Verkauf zahlt der Kunde keinen einzigen Cent.* Für diese Vorleistung sichert der Auftraggeber dem Makler LOEWENFELD zu, das Geschäft ausschließlich über den Vertragspartner abzuwickeln.

* Eine Ausnahme bilden spezielle Sonderleistungen wie Schönheitsreparaturen.

Welche Risiken trage ich ohne Makleralleinauftrag?

Je unverbindlicher der Auftrag, desto unverbindlicher die Leistung. Ohne exklusives Mandat trägt ein Makler das ganze Risiko für einen Totalausfall. Alle Kosten, die er in die Werbung und den Verkauf investiert hat, sind dann verloren. Deshalb wird er versuchen, das Ziel mit minimalem Aufwand zu erreichen. Letztlich zahlt der Verkäufer die Zeche, weil man mit »gesundem Halbwissen« und/oder weniger professioneller Leistung kaum den besten Preis erzielt. Im schlimmsten Fall werben mehrere Makler für dasselbe Objekt in denselben Medien mit verschiedenen Preisen. Potenzielle Käufer hoffen dann auf ein noch günstigeres Angebot und warten erst einmal ab. Der Verkauf verzögert sich immer weiter hinaus und der Preis sinkt.

Lohnt sich für mein Haus eine energetische Sanierung?

Wärmeschutzfenster und Dämmungen für Dach, Fassade und Keller gehen ins Geld. Andererseits ist ein Gebäude, das effizient mit Energie umgeht, ein starkes Verkaufsargument. Gemäß einer Studie von Immowelt und der Hochschule Nürtingen-Geislingen müssen Verkäufer von Immobilien mit energetischen Schwächen im Schnitt Preisabschläge von 21 % hinnehmen. In einigen Fällen verpflichtet die EnEV 2014 Besitzer bestimmter Immobilien sogar zum Nachrüsten. Wer gegen die Auflagen verstößt, muss mit Ordnungsstrafen von bis zu 50.000 € rechnen.

LOEWENFELD schützt Sie vor solchen Bußgeldern. Wir unterziehen Ihr Haus einem Energie-Check. Mit diesem Gutachten wissen Sie genau, ob und wo Sie Ihr Haus energetisch nachrüsten müssen. Wir holen für Sie Angebote ein, damit Sie ein genaues Bild von den Kosten erhalten.

 

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema auch telefonisch

Rufen Sie uns einfach an:

Welche Neuerungen bringt die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Die Bundesregierung hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Bis 2050 sollen nahezu alle Gebäude in Deutschland klimaneutral sein. Hierzu hat der Gesetzgeber die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) verabschiedet. Neubauten müssen sparsamer mit Energie umgehen. Alte Heizungen sind auszutauschen. Eine der wichtigsten Neuerungen ist der Energieausweis.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument zur Energieeffizienz eines Hauses. Die Angaben zum Energiebedarf stehen auf Seite zwei. Es folgen die Verbrauchsdaten. Der Kennwert zum Energieverbrauch ist aus einer Farbskala zwischen Grün und Rot zu ersehen. Sie ähnelt dem Energielabel von Elektrogeräten wie Kühlschränken. Dabei gilt: Je weiter sich die Marker von Grün zu Rot verschieben, desto weniger energieeffizient ist das Haus. Für Eigentümer besteht nach der EnEV 2014 vor jeder Besichtigung die Pflicht, potenziellen Käufern oder Mietern den Energiepass vorzulegen. Wer dies trotz Aufforderung unterlässt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Die EnEV beschreibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide sind zehn Jahre gültig. Eigentümer von Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten verwenden den bedarfsorientierten Pass. Die Voraussetzungen:

  • Baujahr 1978 oder früher
  • Das Gebäude ist bislang nicht energetisch saniert worden.

Ein technisches Gutachten, das je nach Bundesland, Anbieter und Aufwand zwischen 150 und 1.000 Euro kostet, bildet die Grundlage für den Bedarfsausweis. Um den Kennwert zu ermitteln, untersuchen die Gutachter ausschließlich bauliche Aspekte wie die Heizungsanlage, die Fenster und die Dämmung. Drei Viertel aller deutschen Gebäude erfüllen nur den Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977. Für die übrigen 25 % reicht der Energiepass, der die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre ausweist. Die Kosten für diesen Verbrauchsausweis liegen zwischen 30 und 150 Euro.

Reicht mir auch der günstigere Energieausweis?

Nur ein Bedarfsausweis bietet potenziellen Mietern und Käufern eine reelle Vergleichsgrundlage. Deshalb empfehlen Verbraucherzentralen und Bauherrenverbände auch den bedarfsorientierten Energiepass. Dieser enthält außerdem genaue Vorschläge zur energetischen Sanierung des Gebäudes.

Welche Angaben müssen Anzeigen für Wohngebäude laut EnEV enthalten?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verlangt beim Verkauf oder bei der Vermietung von Wohnungen oder Wohngebäuden folgende Angaben:

  • Typ des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Energiekennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert)
  • Baujahr
  • Art der Befeuerung (wesentliche Energieträger der Heizung)
  • Energieeffizienzklasse (nur für neu erstellte Ausweise ab dem 01.03.2014)

Statt wie bisher auf die Gebäudenutzfläche müssen sich die Energiekennwerte nun auf die Wohnfläche beziehen. Die Energieeffizienzklasse verrät dem Käufer oder Mieter, wie sparsam die Immobilie mit Heizenergie umgeht.
Übrigens: Eigentümer sind gesetzlich verpflichtet, potenziellen Käufern oder Mietern schon bei der Besichtigung den Energiepass vorzulegen.

Welche Angaben müssen Anzeigen für gewerbliche Immobilien (Nicht-Wohngebäude) laut EnEV 2014 enthalten?

Wer eine gewerblich genutzte Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, muss Folgendes in die Anzeigen schreiben:

  • Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
  • Energiekennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert, beide Angaben jeweils zu Strom und Wärme)
  • Art der Befeuerung (wesentliche Energieträger der Heizung)

Ändert sich durch die EnEV etwas für mich als Eigentümer?

Die zum 1. Mai 2014 novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) nimmt alle Eigentümer stärker in die Pflicht. Dies betriff auch ältere Gebäude mit Konstanttemperaturheizkesseln*. Die Betreiber müssen diese nach dreißig Jahren durch modernere Heizkessel ersetzen. Bislang galt das Stichjahr 1978. Die EnEV 2014 verlangt bis 2015 den Austausch aller vor 1985 eingebaute Heizungen.

Nicht nachrüsten müssen Eigentümer, die:

  • ihr Haus oder ihre Wohnung seit spätestens 01.02.2002 selbst bewohnen.
  • Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel mit höherem Wirkungsgrad betreiben.

* Standardheizkessel für Öl oder Gas, die in der Heizperiode mit konstant hoher Temperatur laufen. Moderne Anlagen heizen je nach Bedarf und Außentemperatur mehr oder weniger stark.

Wo bekomme ich einen Energieausweis?

LOEWENFELD ermittelt Ihnen einen unabhängigen, zertifizierten Energieeffizienz-Experten. Von diesem Experten erhalten Sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis.

Gibt es staatliche Hilfe bei der energetischen Sanierung von Wohngebäuden?

Die öffentliche Hand fördert die energetische Sanierung von Wohngebäuden durch folgende Maßnahmen:

  • Vom Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) stammt das Förderprogramm »Vor-Ort-Beratung«. Es verhilft Eigentümern älterer Häuser und Wohnungen zu einem Energie-Check ihrer Immobilie. Bundesweit beraten 700 Beratungsstellen der Verbraucherzentralen rund um das Thema Energie.
    Infos erhalten Sie unter Tel. 01880/9802 400, montags bis donnerstags von 8.00 bis 18.00 Uhr und freitags von 8.00 bis 16.00 Uhr.
  • Überdies fördert das BMWi die Vor-Ort-Beratung durch Energieexperten. Diese Beratung umfasst eine Gebäudeanalyse, ein Sanierungskonzept und einen Maßnahmenfahrplan. Der Bund bezuschusst diese Leistungen mit bis zu 400 Euro je Ein- oder Zweifamilienhaus.
  • Die staatliche KfW-Bank fördert mit Krediten energetische Einzelmaßnahmen oder die Sanierung zum Effizienzhaus bei Gebäuden. Voraussetzung: Das Baujahr liegt vor dem 01.01.1995. Die früher »Kreditanstalt für Wiederaufbau« genannte Staatsbank finanziert je nach Effizienzklasse bis zu 100% der förderfähigen Sanierungsmaßnahmen. Dazu gehören Wärmedämmung, neue Fenster und Türen, eine neue Heizungsanlage und der Einbau einer Lüftungsanlage. Die finanzierbare Summe liegt bei maximal 75.000 Euro pro Wohneinheit. Sollte kein Kredit beansprucht werden, bezuschusst die KfW bestimmte Maßnahmen der Sanierung mit bis zu 12,5% der Kosten.

Was ist der Verkehrswert?

Gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) lautet die Antwort:

»Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.«

Gleichbedeutend wird oft auch der Begriff »Marktwert« verwendet.

Wie ermitteln Sie den Wert meiner Immobilie?

Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern ermitteln wir den Verkehrswert gewöhnlich nach dem Ertragswertverfahren. Es betrachtet vorrangig den Nutzen (Ertrag) des Objekts.

Bei Einfamilienhäusern empfiehlt sich die Sachwertermittlung. Grundlage für das Sachwertverfahren sind die Wiederbeschaffungskosten. Im Sachwert addieren sich folgende Werte:

  • Bauliche Anlagen (Gebäude, besondere Betriebseinrichtungen und bauliche Außenanlagen)
  • Bodenwert
  • Sonstige Anlagen

Das Vergleichswertverfahren schließlich orientiert sich am Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks. Dieser Wert errechnet sich aus Vergleichsfaktoren wie den Preisen gleichartiger Grundstücke.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der § 196 des Baugesetzbuches (BauGB) regelt den sogenannten »Bodenrichtwert«. Er stützt sich auf die Preise der in einer Zone verkauften Grundstücke. Gutachterausschüsse ermitteln daraus die durchschnittlichen Lagewerte für unbebaute Grundstücke. Auch den jeweiligen Entwicklungszustand ziehen Sie dabei mit ins Kalkül. Die sogenannte »Bodenrichtwertzone« ist ein Gebiet mit einheitlichen Wertverhältnissen. Diese Zone kann einzelne Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.

Wichtig zu wissen: Die Bodenrichtwertkarte zeigt nicht den Wert für ein bestimmtes Grundstück. Dessen Größe, Mikrolage und die Möglichkeiten der Bebauung beeinflussen den tatsächlichen Grundstückswert mitunter erheblich. Meist sind die Angaben der Bodenrichtwertkarte im Vergleich zum aktuellen Immobilienmarkt veraltet: Je älter die Karte ist, desto ungenauer die Richtwerte. Wie stark der reale Grundstückswert vom Bodenrichtwert abweicht, ermitteln Sachverständige nach einem festen Regelwerk.

Was ist die Teilungserklärung?

Teilen sich mehrere Eigentümer ein Gebäude und damit meist auch ein Grundstück, schließen sie einen Vertrag. Die Immobilie besteht ja nicht nur aus den Wohnungen oder Geschäftsräumen. Sie umfasst möglicherweise auch das Treppenhaus, die Keller, den Dachboden, eine Tiefgarage, Stellplätze, Zugangswege, Grünanlagen und vieles mehr. Die Teilungserklärung legt für jede einzelne Partei der Eigentümergemeinschaft den Anteil an diesem Miteigentum fest. Die eigene Wohnung oder eigene gewerbliche Räume werden als »Sondereigentum« bezeichnet. Maßgebend für diese Regelungen sind § 3 und § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Grundbuchamt vermerkt im Grundbuch sowohl den Anteilsschlüssel wie auch das jeweilige Sondereigentum.

Bisweilen regelt die Teilungserklärung auch ein bestimmtes Sondernutzungsrecht an der Gemeinschaftsfläche wie dem Garten oder dem Stellplatz auf dem Hof. Ausschließlich der Begünstigte darf dann dieses Recht wahrnehmen, obwohl die betreffenden Flächen zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Gemeinschafts- oder Miteigentümerordnung

Die Teilungserklärung umfasst auch die Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sofern zulässig, kann sie vom Wohnungseigentümergesetz abweichen. Sie bestellt außerdem den Verwalter, anfangs für maximal drei Jahre. Auch die Hausordnung gehört zur Gemeinschaftsordnung.

Eintrag ins Grundbuch bei Änderungen

Der Eintrag der Teilungserklärung ins Grundbuch ist Pflicht. Diese Vorschrift bestärkt den verbindlichen Charakter der Teilungserklärung für alle Wohnungseigentümer. Über Änderungen entscheidet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einstimmig. Auch für diese Änderungen besteht die Grundbuchpflicht. Damit gilt die jeweils aktuelle Fassung der Teilungserklärung auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer (Käufer, Erben usw.).

Aufteilungsplan

Zur Teilungserklärung gehört außerdem ein Aufteilungsplan . Er ist Voraussetzung für den Eintrag des Wohnungseigentums ins Grundbuch. Beim Aufteilungsplan handelt es sich eigentlich um eine Bauzeichnung. Sie bestimmt, wie das Gebäude aufgeteilt ist sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Zum Aufteilungsplan gehört die sogenannte »Abgeschlossenheitsbescheinigung« . Sie bestätigt, dass die Wohnungen oder anderen Nutzungseinheiten abgeschlossen sind.

Der Aufteilungsplan zieht klare Grenzen

Der Aufteilungsplan zieht die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Er kennzeichnet alle Räume, die zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehören, mit derselben Nummer. Mehr als die Zuordnung regelt er jedoch nicht. Die Vermerke des Architekten in den genehmigten Plänen sind somit nicht verbindlich. Er mag einen Raum als »Café« kennzeichnen. Daraus entsteht jedoch keine Pflicht, die Fläche auch so zu nutzen.

Wichtig zu wissen: Verwechseln Sie bitte nicht das Sondereigentum mit dem Sondernutzungsrecht. Die Teilungserklärung führt zwar beides auf, doch nur das Sondereigentum gehört Ihnen. Die von Ihnen durch Sondernutzungsrecht beanspruchten Flächen (z. B. Garten) bleiben Gemeinschaftseigentum.

Noch Fragen?

Sie haben die Antwort auf Ihre Frage nicht gefunden? Schicken Sie uns einfach Ihre Frage!

Immobilienbewertung & Grundstücksbewertung – Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachten e.V.
Handwerkskammer Unterfranken
IHK Aschaffenburg
Bauinnung Aschaffenburg
Hochbau & Innenausbau – Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachten e.V.